경매물건중 사우나(목욕시설) 권리분석 하는법
부동산 경매물건을 보다보면 사우나,, 즉 목욕시설이 경매에 많이 나오는데요..
사람들이 이 사우나 물건에 대해서는 참 많이들 복잡하게 생각들 하죵..
그런데도 많이들 관심을 갖는 이유는 일단, 감정가가 참 비싸고요..그런데 비해 유찰이 와장창 돼서
감정가 대비 20% 안팎으로 먹을수 있으니 .. 딱보기에는 고수익을 올릴수 있을것으로 생각들하죠..
가장 조심해야 할 물건이 사우나고, 숙제만 풀면 가장 고수익이 될만한 물건이 사우나 입니다..
사우나물건은 항상 유치권이 따라붙고요.. 세입자 엄청 많고요..등기부상에도 채권 채무관계가
지저분하게 붙어있지요...
몇달전인가 전에도 사우나 시설에 대해 유의 해야 할점을 얘기한바 있는데요..
일단 사우나 시설의 법원감정가(법사가라고 하죠..)는 내부 사우나 시설비를 포함한 것이기
때문에 입찰하려는 사람입장에서 감정가를 그대로 받아들이면 안돼는 것이죠...
예를 들어 우리가 지하의 상가를 임차하여 사우나 시설을 하고 장사를 한다고 하자고요..
그럼 사우나 시설이 제가 기억하기론 평당 기본이 200 이고, 좀 고급스럽게 하는게 300 입니다..
그럼 500 평이라고 치면 10억이지요...즉...감정가가 30억이고 면적이 500평이라고 하면..
실제 상가감정은 20억이라고 봐야 한다는 겁니다..거기다가 또 빼야 할것은 사우나 시설의
철거비를 감해야죠..차라리 사우나 시설이 안돼있고 공실로 비어 있다면 훨씬 낫겠죠..
그러므로 사우나 시설은 인테리어 비용을 뺀후 철거비용을 빼고 그다음의 가격이 실제 감정가라
보시면 됍니다... 거기에다가 알수 없는 유치권, 또한 수많은 영세 세입자들 명도비용, 이런 제반사항들을
판단하고나서 그다음에 입찰가격을 정해야 하는 것이죠..ㅣ
당근, 이 사우나를 낙찰받으면 어떤 용도로 갈것이냐 라는 기준은 기본이고요...
그 상황에서 몇억, 몇십억씩 붙어있는 유치권을 해결할 수 만 있다면 행복 뽀너스 겠지요...
진행중인 사우나 물건을 보면서 가볍게 얘기해 주께요..잘보고 배우세요..어디가도 이런 컨설팅 못받아요..
.책에도 없구...실전이거덜랑유...싫으면 말구요...
참...제가 언제부터 글을 쭉 올리다 보니까요...주변에서 이런 말 들리던데요...흠...머랄까...
실제 경매를 배우고 나홀로 입찰하려는 사람에게는 도움이 안돼고 경매를 업으로 하는 아니면 부동산업을
하시는 분들만 도움이 된다는....머 할수 없죠...그것도 자기들 복인데...
서울 노원구 월계동 321-2 희성프라자 지하1층 B101호(근린상가)
대지 707.37/3,252.90m²(213.98평) <== 좋아요..대지권..사우나 이런맛이라도 있어야죠..
건물내역: 2185.14m²(전용:661.00평, 1061.9평형) <== 어디가서 안꿀리는 평수네요..
총 6층 중 지하1층 (지하 2층도 있으나 기계실이므로 뺌)
총감정평가: \6,000,000,000 토지감정: \1,800,000,000 건물감정: \4,200,000,000
보존등기일 : 2004/05/31 <== 이건 빌딩 준공난 날이구요..
사우나는 언제 오픈했을까 궁금하면 가서 물어보지 말구요..등기부상에 큰금액이 대출된 날이
개업한 날이라고 보면 됩니다...물론 준공날과 비슷할 수 있지요...
자 우선 감정가 보자구요..60억이죠...토지 18억 건물 42억 그럼 토지는 그냥 냅두고 건물에서 감가상각하자구요..
전용이 660평이니까 걍 인테리어비 평당 200 잡고 700평 잡고..대략...14억이죠.. 그럼 14억을 빼면 토탈 46억...
여기서 철거비 약 1억 빼면 45억...이게 일단 감정가라 보자구요..
정도의 차이는 분명 있습니다..인테리어가 평당 300 들어갔다면 20억 빼야 하고요...
그러면 그냥 감정가를 40억으로 보죠...그다음에 이 물건이 유치권이 있나..보면
유치권신고(접수:2006.2.13, 안창익 250,000,000원, 07.01.08 운명토탈인테리어 금602,000,000원,성립여부불명)
8억 5천 유치권 있네요...그럼 이거 또 빼고...지하고...명도해야 하고..요즘 경기 어렵고..그래서 임대 잘 안되고..
직접 사우나 하려니 겁나고...
직접 사우나를 운영해 봐야 겠다 라고 하시는 분들은 당최 얼마를 대출받아서 이자가 얼마 나가길래 망한거냐
라고 생각하며 등기부를 보자구요...
저당 2004/06/18 35억2,800만, 농협중앙회/종로1가가압 2005/06/20 3억4,000만, 황옥택가압 2005/07/01 1억6,000만,
정태준소유이전 2005/09/02 , 전소유자:홍은혜, 매매임의 2005/11/10 , 농협중앙회/종로1가, 청구액 :
2,861,788,075원 간단히 보면 2004년에 홍은혜가 농협에서 대출받아 사우나 시설을 했고...
그로 부터 약 1년여 후인 2005년 7월에 매매 했네요..
물론 농협의 대출금을 인수하면서 따로 얼마를 줬던지...알수 없고..
당시 분위기를 유추해보면 약 40억 안팎에서 거래가 되지 않았을까 십네요...
사우나 설비한지 1년됐고..처음에 장사가 좀 됐을테고...그런 저런 이유로...말이죠...
매매하고 빠진 사람 참 현명한거죠...나쁘게 보면 작전이죠...흠..더이상은 논평하기가...
어쨋던 채권최고액을 보면 25억 이상은 대출을 받은것으로 보입니다..
그러면 한달 이자가... 대략 연 2억정도...월 1천5백 정도? 그러면 목욕탕 손님 4천원인지 5천원인지 몰라도...
하루에 몇명이 와야....각자 계산... 그리고 사우나는 용역계약이 많지요..구두, 세신, 이발등등 해서 보증금
얼마 받고 월 얼마 받고 하지요...거기서 나오는 수입도 있고...
그럼 일단 절미하고 현재 진행가격이 얼마인지 볼까요...
유찰 2006/07/25 (6,000,000,000)
유찰 2006/08/21 (4,800,000,000)유찰 2006/09/18 (3,840,000,000)
유찰 2006/10/16 (3,072,000,000)유찰 2006/11/20 (2,457,600,000)
낙찰 2006/12/18 (1,966,080,000원) 2,240,000,000 (낙찰율: 37%)(주)방원 (총입찰 2명)
유찰 2009/03/30 (1,966,080,000) 2009/05/04, 예정가: 1,572,870,000원
흠..법인에서 낙찰받고 잔금안냈네요...왜그랬을까요..보증금만 2억 가까이 되는데요..쩝..
. 저런 경우는 속단하기 이르지만 먼가 저 법인에서 컨설팅 업자에게 작업당한 느낌이네요..
아님말구 흠..지역과 주변환경 또 면적, 그런거만 보면 15억대가 괜찮은 가격으로 보이네요..
유치권만 없다면 말이죠...저기에 유치권 하고 명도비용하고 하면 꽤 나가겠죠....
그렇다면 유치권은 인정될까요 안됄까요...살펴보까요...
먼저 배당요구 종기일이 2006년 2. 13일이고 유치권자 안창익이 그날 2억 5천을 신고했습니다..
그럼 안창익이라는 사람이 누구인지 찾아보면..세입자가 너무 많아 그냥 찾아만 보면..
전입 8,000만, 구정례(여탕매점 욕탕내) ㆍ배당신청요구 2006/02/13, 점유 05.7.20 ~ 24개월
(임대인:안창익, 관리비:월30만) <-- 일단 임대인으로 나오죠..이게 말이냐면...유치권자 안창익이
구정례에게 매점을 전차하였다는 뜻입니다.. 즉, 전전세죠...
또 찾아보면.전입 40,000만, 안창익(전부,목욕탕)ㆍ 배당신청요구 2006/02/13 점유 05.5.30 ~ 60개월
(조사서상:70000만,미전입) 흠..역시 그렇죠...안창익이 목욕탕 대부분을 임차하여 임차인의 지위에 있다가,
, 다시 임대를 놓아 임대인의 지위가 된 것이죠...전전세 말입니다...
처음 4억에 임차를 하다가 7억으로 올른 것인지..원래 7억인데 4억으로 한것인지 모르지만 말이죠.
. 어쨋던 전입신고 당시 4억이네요...
그렇다면 유치권자 안창익은 세입자로서 시설비를 목적으로 유치권을 신청한 것으로 보이죠..
이것은 유치권 인정되기 어렵고..유익비 상환청구 밖에 안돼는데...소송에서 이길확률은 전혀 없어보입니다...
그러니 유치권 신청을 했겠죠...이분 입장에선 방법이 없거든요... 그다음의 유치권신청은 더 할 말도 없는 것이고요...
그냥 우리가 말로 하는 것도 아니고..글로써 남기는 일에 확정을 져서 표현하기는 어렵습니다..
대략의 스토리를 말한 것이니..법적인 책임 운운하지 마시고 잘 참고해서 성공하는 경매 되시길 바랍니다...
아무리 어려운 물건 분석도요...잘 보면 보입니다...
그래도 안보이면 계속 보세요...보입니다...
요즘 차를 타고 어디를 가더라도 눈에 띠는 대형 사우나는 거의 경매 진행중이더군요....
저도 실제 체험한 본인입니다...~~