[스크랩] 중급3기 4강-사례별 권리분석 및 배당2
제4강. 사례별 권리분석 및 배당II
1. 선순위전세권 및 배당분석 유형 사례1
사건번호 | 소재지 물건내역 | 감정평가액 최저경매가 | 임대차현황 주민등록전입 | 등기부상 권리분석 |
2013-843 단독주택 (다가구주택) 오정신협 이상섭 윤영미 미래새한감정 (2013.1.24) | 대전 서구 갈마동 962 대211(63.63평) 건382.86(115.52평) (토지감정:231,045,000 건물감정:200,233,600 제시:5,294,000) 철근콘크리트조 슬래브지붕 도시가스난방 버스정류장 인근소재 3종 일반주거지역 | 436,572,600 213,921,000 (49%) 유찰 2013.4.30 유찰 2013.6.4 낙찰 2013.7.9 낙찰금액 371,086,710 | 대한주택공사 배당 2013.3.18 보 50,000,000 주거/302호전부 점유기간 2008.10.30-2010.10.29 전세권자 오윤수(보)18,000,000 주거/203호 점유기간 2008.8.8-2010.8.7 전세권자 김애경 전입 2007.7.24 확정 2007.7.24 배당 2013.3.4 (보) 14,000,000 주거/103호 김안나 전입 2007.7.24 확정 2013.4.2 배당 2013.4.2 (보) 14,000,000 주거/204호 김복란 전입 2008.10.21 확정 2013.1.22 배당 2013.3.18 (보) 20,000,000 주거/3층 전부 신가령 전입 2008.10.21 최민호 전입 2009.1.28 남기중 전입 2010.2.1 확정 2010.2.1 배당 2013.1.30 (보) 20,000,000 주거/202호 문로사 전입 2010.2.16 확정 2010.2.12 배당 2013.1.30 (보) 19,000,000 주거/102호 복미라 전입 2012.1.29 김순영 전입 2012.4.3 배당 2013.1.16 (보) 18,000,000 주거/203호 소은주 전입 2012.10.2 | 건물 소유권 윤영미 전세권 오윤수 18,000,000 2008.8.11 존속기간 2010.8.7 전세권 대한주택공 50,000,000 2008.9.23 존속기간 2010.10.29 근저당 오정신협 (공동) 2010.11.23 104,000,000 이전 대전신용보 (공동) 2013.1.4 10,600,000 오정신협 (2010.11.23) 임 의 오정신협 (공동) 2013.1.10 82,031,780 토지 소유권 윤영미 전세권 대전주택공 2008.9.23 50,000,000 존속기간 2010.10.29 |
주의사항 | 선순위전세권, 제시외 건물 포함 | 배당요구 종기 | 2013.4.1 | |
순번 | 등기사항 | 등기권자 | 설정일 | 설정금액 | 배당 | 인수/말소 |
① | 전세권 | 오윤수 | 2008.8.11 | 18,000,000 | 무 | 인수 |
② | 전세권 | 대한주택공사 | 2008.9.23 | 50,000,000 | 유 | 말소 |
기준 | 근저당 | 오정신협 | 2010.11.23 | 104,000,000 | 말소기준권리 | |
④ | 이전 | 대전신용보증 | 2013.1.4 | 10,600,000 | 말소 | |
⑤ | 임 의 | 오정신협 | 2013.1.10 | 82,031,780 | 말소 | |
⑥ | ||||||
⑦ | ||||||
⑧ |
순번 | 분석항목 | 해 설 서 |
① | 전세권 | ㉠선순위 전세권자 오윤수 배당요구를 하지 않아 보증금액 낙찰자 인수 ㉡선순위 전세권자 대한주택공사 배당요구를 해서 말소 ㉢선순위 전세권자의 전세권 설정이 건물전체에 되어있다면 말소기준권리 ㉣전세권은 건물가격으로만 배당되므로, 건물의 감정가대비 낙찰가격으로 배당(371,086,710의 46% 기준 = 170,198,560원 내에서) |
1)권리분석
2) 배당 분석(낙찰금액 : 371,086,710원)
권 리 | 대항력 | 배당자 | 전입일 설정일 | 임차금액 설정금액 | 배당액 | 인수 | 배당사유 |
경매비용 | 법원 | 2,669,638 | 집행비용 | ||||
임차인 | 유 | 김애경 | 2007.7.24 | 14,000,000 | 14,000,000 | 소멸 | 최우선변제 |
임차인 | 유 | 남기중 | 2010.2.1 | 20,000,000 | 17,000,000 | 소멸 | 최우선변제 |
임차인 | 유 | 문로사 | 2010.2.12 | 19,000,000 | 17,000,000 | 소멸 | 최우선변제 |
임차인 | 유 | 김복란 | 2008.10.21 | 20,000,000 | 17,000,000 | 소멸 | 최우선변제 |
임차인 | 무 | 김순영 | 2012.4.3 | 18,000,000 | 17,000,000 | 소멸 | 최우선변제 |
전세권 | 유 | 대한주택 | 2008.8.11 | 50,000,000 | 50,000,000 | 말소 | 최우선변제 |
임차인 | 유 | 남기중 | 2010.2.1 | 3,000,000 | 소멸 | 보증금 잔액 | |
임차인 | 유 | 문로사 | 2010.2.12 | 2,000,000 | 소멸 | 보증금 잔액 | |
이 전 | 무 | 대전신보 | 2010.11.23 | 10,600,000 | 10,600,000 | 말소 | |
임차인 | 유 | 김복란 | 2008.10.21 | 3,000,000 | 소멸 | 보증금 잔액 | |
임차인 | 유 | 김순영 | 2012.4.3 | 1,000,000 | 소멸 | 보증금 잔액 | |
근저당 | 무 | 오정신협 | 2010.11.23 | 93,400,000 | 93,400,000 | 말소 | |
소유자 | 무 | 윤영미 | 123,417,072 | 배당잉여금 | |||
임차인 | 유 | 김안나 | 2007.7.24 | 14,000,000 | 인수 | 배당불요구 | |
임차인 | 유 | 최민호 | 2009.1.28 | 0 | 인수 | ||
임차인 | 유 | 신가령 | 2008.10.21 | 0 | 인수 | ||
임차인 | 무 | 오윤수 | 2008.8.11 | 18,000,000 | 인수 | 배당 불요구 | |
임차인 | 무 | 소은주 | 2012.10.2 | 0 | 소멸 | ||
임차인 | 무 | 복미라 | 2012.1.19 | 0 | 소멸 |
3) 입찰자 입장에서의 접근방법
①투찰가 산정시 감정가(실거래가)-수익금액-인수금액 = 입찰가로 산정
②선순위 임차인 중 보증금액이 정해지지 않은 최민호, 신가령의 임차관계및 보증금액이 얼 마인지 임장활동을 통해 확인해야 한다.
③확인 하지 않고 입찰에 참여했다가 나중에 계약서 만들어서 오면 인도에 어렵다.
④임차인 중 배당이 없는 세대는 주택 인도에 어려움이 예상됨.
2. 유치권 및 토지별도등기 유형 사례2
사건번호 | 소재지 물건내역 | 감정평가액 최저경매가 | 임대차현황 주민등록전입 | 등기부상 권리분석 |
2012-20635(2) 주상복합 아파트 한국저축은행 현암건설 이영규 다정감정 (2012.10.11) | 대전 중구 유천동 322-1 현암에버드림 803호 대27.68(8.37평) 건69.4(20.99평) (토지감정:48,000,000 건물감정:152,000,000 철근콘크리트조 슬래브지붕 도시가스난방 버스정류장 인근소재 3종 일반주거지역 물건층 : 8/12층 보존등기 :2008.6.20 | 200,000,000 98,000,000 (49%) 유찰 2013.3.5 유찰 2013.4.9 낙찰 2013.5.14 낙찰금액 101,500,000 | 차미경 (보)37,000,000 이일규 (보)40,000,000 | 소유권 이영규 2008.6.26 가압류 한국상호저 2008.7.29 4,580,000,000 근저당 한국상호저 2008.10.17 140,000,000 임차권 차미경 2010.9.3 37,000,000 존속기간 2011.2.10 임차권 이일규 2010.9.16 40,000,000 존속기간 2011.7.22 임의 한국저축은 2012.9.27 300,000,000 |
주의사항 | 유치권 신고, 토지별도등기 | 배당요구 종기 | 2012.12.12 | |
순번 | 등기사항 | 등기권자 | 설정일 | 설정금액 | 배당 | 인수/말소 |
① | ||||||
② | ||||||
기준 | 가압류 | 한국상호저축 | 2008.7.29 | 4,580,000,000 | 말소기준권리 | |
④ | 근저당 | 한국상호저축 | 2008.10.17 | 140,000,000 | 말소 | |
⑤ | 임차권 | 차미경 | 2010.9.3 | 37,000,000 | 말소 | |
⑥ | 임차권 | 이일규 | 2010.9.16 | 40,000,000 | 말소 | |
⑦ | 임 의 | 한국상호저축 | 2012.9.27 | 300,000,000 | 말소 | |
⑧ |
순번 | 분석항목 | 해 설 서 |
① | 1.말소기준 가압류 2.임차권등기명령제도 | ㉠말소기준권리가 가압류일 경우 배당시에 안분배당이 됨. ㉡가압류 이하 권리는 말소됨. ㉢임차권 등기자 2명 합산 금액이 7500만원이라 소액임차인 대상이 안됨. ㉣임차권등기 명령제도의 이해: 1999.3.1부터 신법개정에 의하여 이 제도가 도입. 임대종료후 임대인이 보증금 반환 이행 지체시 임차인이 단독으로 임자주택의 소재지 법원에 신청하면 법원의 명령에 의해 촉탁등기 가능. 임차권등기 이전에 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지. |
1)권리분석
순번 | 분석항목 | 해 설 서 |
② | 유치권 | ㉠유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유가 반드시 수반되어야 유치권이 성립될 가능성이 있으나, 법원 현황조사 당시 유치권을 주장하는 점유자나 게시문등이 일체 확인된 바 없다는 사실로 대법원판례(2008다70763 유치권 부존재)-점유가 유치권 성립요건이자 존속요건인데 경매개시결정일 이후 점유는 유치권이 성립할 수 없음)를 인용할 수 있다. ㉡이 건물이 2008.6월에 보존등기되어 있는데, 그 후 4년이상 경과하도록(공사대금 소멸시효기간은 3년)이 호수에 대하여 (가)압류를 하는 등 채권회수 노력도 보이지 않는 사실로 보면 유치권이 성립하기 어렵다고 판다. |
순번 | 분석항목 | 해 설 서 |
③ | 토지별도 등기 | ㉠토지별도등기란 집합건물에는 건물과 대지권 등기부가 하나로 구성되어 지는데 토지별도등기가 존재한다는 것은 토지등기상 별도의 권리가 존재한다는 의미. ㉡토지상에 등기된 권리가 근저당권이면 말소기준이 되어 경매로 말소되는 사항임. 단, 가처분 가등기 등은 별도로 분석을 요함. |
2) 배당 분석(낙찰금액 : 101,500,000원)
권 리 | 대항력 | 배당자 | 전입일 설정일 | 임차금액 설정금액 | 배당액 | 인수 | 배당사유 |
경매비용 | 법원 | 1,286,087 | 집행비용 | ||||
가압류 | 한국상호저 | 2008.7.29 | 45억8천 | 90,048,994 | 소멸 | 가압이하 안분배당 | |
근저당 | 한국상호저 | 2008.10.17 | 140,000,000 | 2,752,589 | 소멸 | ||
임차인 | 무 | 차미경 | 2010.9.3 | 37,000,000 | 727,470 | 소멸 | |
임차인 | 무 | 이일규 | 2010.9.16 | 40,000,000 | 786,454 | 소멸 | |
임의 | 한국상호저 | 2012.9.27 | 300,000,000 | 5,898,406 | 소멸 | ||
근저당 | 한국상호저 | 2008.10.17 | 7,412,330 | 말소 | 안분배당후 흡수배당 | ||
임의 | 한국상호저 | 2012.9.27 | -5,898,406 | 소멸 | |||
임차인 | 무 | 차미경 | 2010.9.3 | 786,454 | 소멸 |
3) 입찰자 입장에서의 접근방법
①유치권에 관하여 법리해석이 가능한 범위에서 접근
②토지별도등기가 말소되는 권리인지 확인
③명도소송을 예상하고, 유치권부존재 소송에서 승소가능성 타진후 접근
④경락잔금 납부후 부동산 인도명령신청과 점유이전금지가처분 신청을 필히 할 것.
⑤유치권부존재 소송을 진행하기 전에, 유치권자와 미팅을 통해 명도소송비용 범위에서 합의를 유도하는 것이 현명한 처사이다.